房产税开征后房价会降吗

房产税开征后房价会降吗

文/本刊记者 甄爱军

一度还在讨论“该不该征”的房地产税，目前有了确切的结论，不但要征，而且极有可能在不远的未来就会开征。专家分析指出，房地产税的开征，对楼市的影响是积极正面的，民众不必过于担忧。

房地产税渐行渐近

种种迹象表明，房地产税离我们已经越来越近了。

近日，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。有学者指出，此举意味着房地产税有了确切的说法，同时对“房地产税该不该征”的争议给予了明确的回应。

分析人士预测，按照惯例，凡是纳入立法规划的立法任务，通常会在任期内完成。因此业内人士普遍认为房地产税的立法有望在2017年底之前完成并获得通过。

据了解，房地产税与此前在上海、重庆试点的房产税有着本质的不同。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。而房地产税则涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。而在2013年11月召开的十八届三中全会上，中央就提出将房产税改革上升为房地产税体系建设，要求加快房地产税立法并适时推进改革。从措辞上变化不难看出，这是一个综合性改革。

此外，房地产税开征的配套工作也在有条不紊地进行着。据了解，不动产登记制度已于今年3月份开始实施。8月初，国土部下发通知要求，各地在今年下半年要实现信息平台上线试运行，2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。

短期内尚难以开征

虽说房地产税已经进入立法阶段，但实际上，离正式出台还有很长的路要走。

专家表示，房地产税的开征必须要满足多个条件。

首先是必须完成立法并通过。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，虽然房地产税已经纳入本届人大立法规划，并极有可能会在2017年底获得通过。但完成该步骤之后会不会马上宣布实施，还难以下结论。

其二是配套工作需要提前完成。谢逸枫表示，房地产税的开征，离不开不动产登记系统，同时必须实现全国住房信息系统联网。在今年3月份，不动产登记制度正式实施，但不动产登记信息平台的全国联网需要在2017年底才基本实现。在不动产登记信息平台尚未实现全国覆盖之前，房地产税的开征难以实现，由此可见，至少在2017年底之前，房地产税推出的可能性不大。

还有一个不可忽略的问题是，诸多技术难题如果不能解决，也会导致房地产税开征时间不断延后。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，目前还存在不少技术难题期待解决，包括税率的制度，免税的条件等等，各地方政府虽然有自主权，但是到底采用什么标准，目前尚存疑问。

那么，房地产税有可能会在何时推出？同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018~2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2～3年，这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里，也就是说，2020年前房地产税都难以大规模展开。

即使是条件成熟之后，房地产税也有可能不会大面积铺开，而是采用“先试点、再铺开”的做法。谢逸枫认为，未来房地产税很有可能会选定部分重点城市开始试点，比如北京、上海、杭州等城市。

面临诸多难题

房地产税的开征，肯定会面临一大堆困难，政府如何应对，这也是市场普遍关心的话题。

首先是征收的难点如何解决，目前没有答案。就房产税在上海和重庆两地的试行效果来看，并不理想，征收非常困难。上海和重庆两地方政府为了能够收取到房产税，用了很多办法，但是效果不佳。这说明民众还是不习惯于缴纳保有税，因此能拖则拖、能欠则欠。

其次是如何应对人为避税行为，如何防止“打擦边球”逃税。比如重庆针对独栋别墅项目征收房产税，于是有业主私自加盖一层，便不必交税；也有开发商也出于销售考虑，而故意将大面积物业分割成多套小面积住宅出售给同一个人，也避开了房产税。还有就是如何应对“做低”房价避税现象，现阶段二手房买卖过程中，就有不少非普通住宅被“做低”房价摇身一变成为普通住宅，从而可以节省一大笔税费开支。

此外，房地产税如何使用也是一个难题。丁祖昱表示，按照海外的经验，房产税是地方财政的主要来源，城市基础设施建设等基本依赖房产税，所以高税收的地方往往是房价高、生活水平较好的区域，能够做到“取之于民、用之于民”。而目前国内房地产税如何确保做到这一点，这也是一个很大的难题。

如何影响楼市

房地产税会不会对普通老百姓形成影响，会不会降低房价？……房地产税的实施，会如何影响市场？

专家分析指出，房地产税征收会降低开发商税费成本，在某种程度上会促使房价回落。据不完全统计，我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项，所有税费开支占到营收的三成左右。因此这部分税费转到保有环节征收之后，会导致开发成本的下降，反映到房价上，就是房价回落。

不过专家提醒无需为此担心。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，民众既担心自家也被征税，又忧虑房价为此而大跌。其实，普通百姓大可不必为此税而担忧。他认为，在中国国情之下，房产税具备为地方政府提供新税源，优化财政结构、调节财富分配和稳定房价三个功能。无论是国家层面的立法，还是将来各地政府制定的细致条款，都会考虑到普通百姓的基本需求、合理诉求，差别化对待不同的家庭与房屋。

毋庸置疑的是，房地产税的开征，对抑制市场投机性需求将会起到极大作用，从而促使楼市回归居住本质。谢逸枫指出，按照国外经验，房地产税每年征收标准为0.8%~1.5%之间，这会使得房产持有成本大增，从而降低投资意愿。

房地产税“征”得有理（上）

国家建设、发展千头万绪，资金来源的大头必然是税收，而征税往往需要的只是名目罢了。房地产税“ 是否需要”比“是否合情合理”更加重要，换个说法它就合情合理，甚至合法与否亦可透过修法解决。

房地产税是恶税？

就在各路媒体不断报道“房地产税已正式列入中国立法规划，推估应能在2017 年完成相关程序”之际，有人提出未来的房地产税不能成为恶税的说法，却给“箭在弦上”的房地产税浇了一盆冷水，坊间甚至有传闻：这下子房地产税是真的“征”不了了！

果然如此？

在我看来，国家建设、发展千头万绪，无不需要经费支撑与推进，资金来源的大头必然是税收，而征税往往需要的只是名目罢了。譬如，有些国家或地区在消费者购买汽车后的保有期间，既征牌照税、燃料费，又收养路费，你说这又有什么道理可言？房地产税同样如此，“是否需要”比“是否合情合理”更加重要，因为换个角度与说法它就合情合理，甚至合法与否亦可透过修法解决（房地产税不就是如此）。

房地产税立法搁浅了吗

当然，这种说法的确易让人产生“ 房地产税立法已搁浅”的错觉与联想，但实情绝非这么简单。有人说从房地产税征收的程序来讲，既未进入人大立法程序，而且尚未得到国务院批准。房地产税“八字没有一撇”，面临无法解决的根本问题，那就是，土地国有制与房地产税是无法相容的，该方案还存在极为严重的重复征税甚至三重征税、无度加重税负的问题。目前中国房地产的所谓70 年产权，也不过是租借了70 年的使用权。而占房价最大份额的土地出让金，就是一次性交给政府的租金。那么，对于租来的土地，征收地产税，有道理吗？从中国土地制度的发展看，老祖宗对于租和税的区别是非常清楚的。

物权法为房产税征收“打前站”

看似言之在理，但实则是“房地产税”进入人们视野的近十年来，已然被无数相关专家反复讨论、争辩，不属新话题。

探究这个思路主轴基本可归纳为两点，其一为“土地国有，且仅70 年使用权”，其二为“重复甚至三重征税”。关于征税问题可透过税种调整的方式加以化解，相对容易处理些。倒是“土地国有制”貌似与房地产税之征收的确存在矛盾、难以兼容，但在我看来，仍是名目或科目之别罢了。有人以为“不动产统一登记制度”正是征收房地产税的前置作业，其实根本不是，因为不动产的拥有本就以登记为要件，而“统一”的目的，更多的考虑是探明国人房屋持有数量、权属，乃至中央后续宏观调控时有所依据罢了，毕竟房地产税属于地方税，并不针对跨城市房屋征收。

真正为房地产税征收“打前站”、铺路、扫平障碍的，其实是2007 年10 月实施之物权法，因为其中明定“住宅建设用地使用权70 年满后，自动续期”，如此则形同土地的永久、可持续使用。从国家体制上来说，这应已为“最极限的表述方式”。

何况真要在公有或私有之产权属性上“吹毛求疵”，中央完全可以另起炉灶，将“房地产税”再度改名（之前曾试图以1986 年9 月15 日既有针对营业用房课征的“房产税”，扩大征收范围至一般住宅），称之为“房屋持有税”（简称：房屋税）——土地是向国家租用的，房屋权属总是自己的吧？以此名目课税，反对者又该如何辩驳呢？（下期待续）

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