原房贷处于还款前期提前还贷不划算

发布时间：2021-01-08 02:37:15 阅读：次来源：冷轧板厂家

杜娟　只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地，这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。

融360提醒，对于不同的人，是否提前还房贷，要视具体情况而定。某些情况提前还贷再贷款买第二套房并不划算，下面通过一个经典案例来分析。

融360经典案例分析：

假设某人现在拥有住房一套，为09年新购房，当时贷款70万，利率享受7折优惠（为4.158%），共贷款30年，现已正常还贷5年。央行房贷新政发布后想再购买一套总价200万元房屋。提前还款是否合算？为方便计算，贷款方式均采用等额本息方式。

原房贷需支付详情：

贷款总额700,000.00元还款月数360月每月还款3,405.98元总支付利息526,153.73元本息合计1,226,153.73元

假如提前还贷需支付详情：

原月还款额：3405.98元原最后还款期：2039年9月已还款总额：204358.96元已还利息额：139093.13元该月一次还款额：636933.53元下月起月还款额：0元节省利息支出：384861.25元新的最后还款期：2014年10月

第一种情况：不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，30年。

该购房者需要首付140万，贷款60万，30年共需支付利息约86.8万。

此外，仍需支付首套房25年利息38.5万。

故此人需一次性支付现今140万，以后支付利息125.3万（86.8+38.5）

第二种情况：提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付3成，享受广州当前房贷优惠9.5折，贷款30年。

该购房者需要还款贷款余额64万（因为前5年还贷款本息20.4万元，其中本金6万元）。

另外，购买新房需要首付款60万，之后共支付利息169.3万。

故此人需一次性支付现今124万（64万+60万），以后支付利息169.3万。

可见，在这种情况下提前还款并不划算，不仅要多支付44万利息（169.3-125.3）,而且在现金方面也没有明显优势，而者仅相差16万（140-124）。这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。

因此，融360认为，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少（=首付60万+一次性还清贷款余额资金）。而处于还款前中期，贷款余额较多，用户需支付现金越接近新房7成首付金额（案例中140万），因此，并不划算。

以上数据是通过融360房贷工具计算：

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